La plus-value immobilière expliquée par votre agence CENTURY 21 Crémieu !

Vous souhaitez vendre votre bien et vous vous posez des questions sur la plus-value immobilière ?

• C'est quoi la plus-value ?
• Vais-je devoir en payer ?
• Combien vais-je devoir payer ?
• Qui s’occupe des formalités ?

On vous explique tout ! 

La plus-value c’est quoi ?

Pour faire simple, la plus-value c’est tout simplement la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de votre bien immobilier. Si vous revendez plus cher que ce que vous avez acheté vous réalisez un gain : c’est la plus-value. Si au contraire vous revendez moins cher, alors vous réalisez une perte : c’est la moins-value.

Par exemple :

Vous achetez un appartement au prix de 200 000€.

Si vous le revendez 220 000€, vous réalisez une plus-value de 20 000€ (220 000 – 200 000).

A contrario, vous revendez cet appartement 180 000€, vous réalisez donc une moins-value de 20 000€ (180 000 – 200 000).

Sur ce montant, différents abattements peuvent s’appliquer, et notamment :

• L’abattement pour durée de détention
• L’abattement exceptionnel en zone tendue
• L’battement lié à des opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire ou d’intérêt national

A quoi les plus-values sont elles soumises ?

• A l’impôt sur le revenu au taux de 19%
• Aux prélèvements sociaux de 17,2%

Quelles ventes sont soumises à plus-value ?

Les ventes soumises sont les suivantes :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier
• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société

Quid de la vente de la résidence principale ?

Lors de la vente de votre résidence principale et de ses dépendances vous êtes exonéré de plus-value.

Quels sont les autres cas d’exonérations ?

• Les exonérations liées à la nature du bien et/ou de l’opération :

Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans

Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un droit de surélévation
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

• Les exonérations liées au statut du vendeur

• Vous touchez une pension de vieillesse
• Vous avez une carte mobilité inclusion
• Vous résidez dans un établissement d’accueil de personnes âgées
• Vous résidez dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés
• Vous êtes non résident en France

Attention, tout ces cas étant complexes et méritant plus de détails, nous vous invitons à consulter votre conseil (avocat, notaire, agent immobilier).

Si vous ne bénéficiez pas de ces cas d’exonération alors vous devez payer un impôt sur la plus-value immobilière.

Comment se calcule la plus-value ?

Pour faire simple : Prix de vente net – prix de revient

Lorsque l’on parle de prix de vente net il s’agit du prix figurant sur l’acte authentique moins les frais à la charge du vendeur (commission par exemple)

Pour le prix de revient, il s’agit du prix d’acquisition tel qu’il figure sur l’acte authentique d’achat + les frais d’acquisition : commission, frais de mutation soit au réel soit un forfait de 7,5% du prix d’acquisition s’applique + le montant des travaux au réel (avec factures) ou un forfait de 15% du prix d’acquisition s’applique si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Il faut ensuite appliquer l’abattement pour durée de détention avec le tableau ci-dessous :

Pour mieux comprendre, voici un exemple :

Monsieur X achète un bien le 17/08/1999 à 370 000€, il réalise 10 000€ de travaux. Il revend le bien le 13/07/2013 à 540 000€ dont 27 000€ d’honoraires d’agence.

Le prix de revient dans cet exemple se calcule comme ceci :

-Frais d’acquisition : 7,5% du prix d’achat soit 27 750€

-Travaux : Application des 15% du prix d’achat soit 55 000€ (les 10 000€ réellement engagés étant bien inférieurs à l’application du taux)

Soit 453 250€

Le prix de vente net est ici de 540 000€ - 27 000€ d’honoraires d’agence soit 513 000€

La plus-value brute est de 513 000€ (prix de vente) – 453 250€ (prix de revient) = 59 750€

Calcul de l’impôt sur le revenu :

59750 – 48% (abattement pour 13 ans de détention) = 31 070€

31 070 – 19% = 5903€

Calcul des prélèvements sociaux :

59750 – 13,20% (abattement pour 13 ans de détention) = 51 863€

51 863 – 17,2% = 8 920€

Soit un impôt sur la plus-value total de 14 823€.

Enfin, le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

• Démarches auprès de l'administration fiscale
• Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
• Établissement de la déclaration
• Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

• Montant de la plus-value déclarée par le notaire
• Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de première cession d'un logement autre que votre résidence principale

Toute notre équipe se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations, pour vous trouver le bien idéal ou pour estimer votre bien. Nous sommes joignables par téléphone au 04 69 31 06 12 ou par mail consiliumimmobilier@century21.fr