Qu'est-ce que le cautionnement et la garantie de loyers impayés ?

Century 21 Consilium Immobilier vous explique tout sur le cautionnement et la garantie de loyers impayés.

 

CAUTION SIMPLE OU SOLIDAIRE D'UNE PERSONNE PHYSIQUE

Pour sécuriser sa candidature, le locataire peut recourir au système de cautionnement d’un garant physique. Ce garant s’engage à payer loyers et charges, en cas de défaillance du locataire, au travers d’un acte de cautionnement.

Le propriétaire bailleur fait appel au garant uniquement si le locataire n’est pas en mesure d’honorer son engagement et après l’avoir contacté en premier lieu. En cas d’impayé, les intéressés s’adressent directement au garant pour régler le loyer et les charges. Ce format est le plus utilisé car il a pour avantage pour le locataire d’être gratuit. Néanmoins, le garant peut se trouver au moment où il est sollicité dans l’impossibilité de régler les sommes dues. Ainsi, le propriétaire-bailleur ou son représentant vont devoir lancer une procédure de recouvrement, coûteuse et longue, et sur la période d’absence de loyers.

 

CAUTION D'UNE PERSONNE MORALE

Le cautionnement d’une personne morale demeure le plus sûr dans le cas d’une caution bancaire. La caution par une entreprise demeure rare avec le risque économique afférent si l’entreprise venait à fermer. La caution bancaire consiste pour le locataire à bloquer le montant d’un an de loyers avec les charges. Cette somme d’argent est bloquée sur un compte séquestre c’est-à-dire qu’elle est non accessible pendant toute la durée du bail. Cet acte de cautionnement est à 100% fiable pour le bailleur mais nécessite pour le locataire de disposer et d’avancer la trésorerie.

 

GARANTIE VISALE

Afin de faciliter l’accès à un logement et à l’emploi, l’Etat via l’acteur Action Logement a mis en place un dispositif gratuit de caution solidaire pour favoriser l’autonomie en matière d’accès au logement et, si besoin, la mobilité pour rechercher un emploi. Depuis le 4 juin 2021, « cette caution est accessible à tous les salariés du secteur privé et agricole gagnant jusqu’à 1500 euros nets par mois ». Le propriétaire est assuré de percevoir le loyer et ses charges (jusqu’à 36 mois) et d’être dédommagé en cas de dégradations locatives (jusqu’à 2 mois de loyers). En cas de loyers impayés, le locataire bénéficie d’un échelonnement personnalisé de sa dette.

 

GARANTIE DE LOYERS IMPAYÉS (GLI)

Face au risque réel de loyers impayés et de détérioration du logement loué, aux frais et à la durée moyenne de 24 mois d’une procédure, la solution la plus fiable pour le propriétaire-bailleur demeure de souscrire à une assurance de loyers impayés. Il peut le faire à titre individuel auprès d’un assureur ou bénéficier d’un contrat que propose le professionnel de l’immobilier en charge de la gestion de son bien. Au régime réel d’imposition, il pourra déduire son montant de cotisation de même que les frais liés à la gestion de son bien par un professionnel. Cette couverture du propriétaire-bailleur sécurise son investissement et évite la revente de l’appartement ou de la maison si le loyer finance en tout ou partie le prêt souscrit.

 

LE SYSTEME DE CAUTIONNEMENT EST NON CUMULABLE

Selon l’article 22 du 6 juillet 1989, le cumul des systèmes de cautionnement et des assurances loyers impayés est impossible sauf si votre locataire est apprenti ou étudiant. Aussi, si le propriétaire-bailleur a souscrit une assurance de loyers impayés, le dossier de son candidat locataire ne peut bénéficier d’un cautionnement et devra satisfaire obligatoirement aux conditions d’éligibilité requises par l’assurance souscrite par le propriétaire-bailleur (ex. 3 fois le montant du loyer, contrat CDI…). Cette condition non cumulative pourra le cas échéant vous éclairer sur le refus de votre dossier dû à une obligation légale et non à la mauvaise volonté de votre interlocuteur ou à son représentant.

 

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